預(yù)算有限，買市中心老破小還是遠(yuǎn)郊新盤？|給利姐問(wèn)答 NO.67

山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)  2020/08/12

經(jīng)過(guò)幾年時(shí)間的房?jī)r(jià)上漲之后，目前的太原房?jī)r(jià)已經(jīng)讓很多剛需望而興嘆。特別是對(duì)于預(yù)算有限的購(gòu)房者而言，面臨的是兩難的選擇。

一方面，他們目前手中的購(gòu)房首付預(yù)算還不足以在主城區(qū)買新盤，但如果購(gòu)入老舊小二手房依然有機(jī)會(huì)；另一方面他們還可以選擇距離主城區(qū)稍微有一定距離的郊區(qū)盤，但周邊配套又是目前面臨的一個(gè)短板。

此時(shí)，如何選擇，就成為一個(gè)特別值得思考的問(wèn)題。

01

我們先來(lái)看看老破小二手房。

二手房中價(jià)格相對(duì)較低的老破小，毋庸置疑，肯定是房齡相對(duì)比較長(zhǎng)的。由于這些房子的房齡久，也就意味著這些房子一般位于主城區(qū)還不錯(cuò)的地段，配套成熟。

當(dāng)然，如果屬于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的老破小，那價(jià)格肯定也是不低的。

這類房子的短板也非常明晰，除產(chǎn)權(quán)年限外，還包括小區(qū)規(guī)劃、配套、戶型、品質(zhì)等，無(wú)法與現(xiàn)在的新房相比，很多老破小的停車問(wèn)題也是一個(gè)非常大的痛點(diǎn)。

從一定意義上講，購(gòu)買老破小二手房，是在用居住品質(zhì)換地段和配套，這一點(diǎn)對(duì)于很多年輕人來(lái)說(shuō)是很難接受的。

當(dāng)然，為了小孩上學(xué)而買一套學(xué)區(qū)二手房的情況除外。

02

說(shuō)完了主城區(qū)老破小，我們?cè)賮?lái)看一下遠(yuǎn)郊盤。

隨著城市的發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)向城市外圍拓展已經(jīng)成為趨勢(shì)，主城區(qū)的新盤已經(jīng)越來(lái)越少。

在我看來(lái)，距離太原主城區(qū)15公里就已經(jīng)可以算是遠(yuǎn)郊盤了，或者乘坐公共交通到達(dá)主城區(qū)的時(shí)間需要1小時(shí)以上，也算得上是遠(yuǎn)郊盤。

與老破小二手房相比，遠(yuǎn)郊盤的優(yōu)勢(shì)在于屬于新開發(fā)建設(shè)，小區(qū)環(huán)境、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)等，肯定是秒殺老破小。同時(shí)，與主城區(qū)的新盤相比，遠(yuǎn)郊盤的價(jià)格要低很多，甚至只有主城區(qū)房?jī)r(jià)的一半，相對(duì)來(lái)說(shuō)購(gòu)房門檻比較低。

而遠(yuǎn)郊盤的短板，也是非常明顯的，那就是周邊配套。很多遠(yuǎn)郊盤周邊方圓3公里范圍之內(nèi)幾乎沒(méi)有任何成熟的配套，沒(méi)有公共交通可以到達(dá)，至于其他配套更是無(wú)從談起。也許10年后、20年后這個(gè)區(qū)域可以發(fā)展起來(lái)，但問(wèn)題是人生有多少個(gè)10年、20年來(lái)等待?

遠(yuǎn)郊盤的置業(yè)顧問(wèn)在賣房子的時(shí)候，一定會(huì)給你展示一個(gè)非常宏偉的規(guī)劃藍(lán)圖，但至于規(guī)劃中的醫(yī)院、學(xué)校、地鐵、商業(yè)到底多少年能夠?qū)崿F(xiàn)，誰(shuí)也不知道。同時(shí)，他們還會(huì)將公共配套距離自家項(xiàng)目的距離無(wú)限拉近，5、6公里外的地鐵站也能作為自家項(xiàng)目的賣點(diǎn)！如果按照這個(gè)定義，那么太原全市的樓盤都是地鐵盤了。

由于遠(yuǎn)郊盤周邊的配套都停留在規(guī)劃層面，這意味著在城市發(fā)展過(guò)程中必然會(huì)面臨規(guī)劃的調(diào)整，公園綠地變住宅用地、商業(yè)用地變住宅用地等等，這類的事情在太原也不是沒(méi)有發(fā)生過(guò)。

當(dāng)然，還有一種遠(yuǎn)郊盤，如果站在自住的角度來(lái)說(shuō)，相對(duì)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)要小一些。那就是占地?cái)?shù)千畝按照小鎮(zhèn)、新城模式打造的小區(qū)，這類小區(qū)的配套一般不依賴于地方政府，而是靠自己解決，小區(qū)內(nèi)部會(huì)規(guī)劃有大量商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)療等配套，完全可以滿足于業(yè)主的日常生活需求。例如辰興頤郡，恒大金碧天下、萬(wàn)科春和景明等等。

03

以上是針對(duì)自己住的購(gòu)房者而言的，對(duì)于投資客而言，在選擇購(gòu)買一個(gè)樓盤之前，實(shí)際上只需要問(wèn)自己兩個(gè)問(wèn)題：1.這個(gè)房子在持有期間，租給誰(shuí)？2.這個(gè)房子掛到二手房市場(chǎng)，賣給誰(shuí)？

當(dāng)你把這兩個(gè)問(wèn)題沒(méi)找到答案的時(shí)候，對(duì)不起，那就要遠(yuǎn)離。

老舊小二手房，出租問(wèn)題不大，但問(wèn)題是在同等租金條件之下，租客愿意選擇老破小的二手房還是公寓？如果租金收益算不過(guò)來(lái)賬的話，那么很明顯投資是不劃算的。

遠(yuǎn)郊盤，投資要謹(jǐn)慎。開發(fā)商賣房完成韭菜的收割之后，已經(jīng)去開發(fā)另一個(gè)項(xiàng)目去了。但對(duì)于投資客而言，砸了幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)買了一套房子，面對(duì)方圓幾公里看不到產(chǎn)業(yè)的情況下，你把房子租給誰(shuí)？賣給誰(shuí)？

總之，自住的話，老破小二手房和遠(yuǎn)郊盤，還可以做針對(duì)性的選擇；投資的話，遠(yuǎn)離遠(yuǎn)離再遠(yuǎn)離……