應(yīng)建設(shè)住房租賃管理平臺(tái)的意義、困難和總體思路

中國(guó)網(wǎng)地產(chǎn)  2019/06/17

住房租賃市場(chǎng)是我國(guó)住房供應(yīng)體系的重要組成部分，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展，培育和構(gòu)建租售并舉市場(chǎng)，是完善住房供應(yīng)體系和住房保障體系的重要舉措，也是穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期的一條有效途徑。

一直以來(lái)租賃市場(chǎng)的發(fā)展存在諸多問(wèn)題，供應(yīng)總量及供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，投入主體較為單一等因素，需要多方持續(xù)努力，多渠道保障才能實(shí)現(xiàn)。在這一進(jìn)程中，各城市構(gòu)建住房租賃綜合管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)住房租賃市場(chǎng)數(shù)量、價(jià)格、租約的精準(zhǔn)、動(dòng)態(tài)、實(shí)時(shí)，讓住房租賃成為一個(gè)持續(xù)改進(jìn)的過(guò)程，是住房租賃市場(chǎng)成熟的基礎(chǔ)和前提，具有極其重要的意義。高使用率、對(duì)接各個(gè)部門的租賃服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，是行業(yè)發(fā)展、行業(yè)支持、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠和人口管理的抓手，是住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“長(zhǎng)效機(jī)制”。

建設(shè)住房租賃管理平臺(tái)的指導(dǎo)思想

住房租賃管理平臺(tái)，是全面落實(shí)黨和國(guó)家要求”基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。”的總目標(biāo)，

住房租賃管理平臺(tái)的建設(shè)目標(biāo)

落實(shí)國(guó)務(wù)院提出“加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，推進(jìn)部門間信息共享。”的要求，建立兼具“監(jiān)管”“服務(wù)”和“部門間信息共享”的住房租賃管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分三個(gè)目標(biāo)。

住房租賃管理平臺(tái)的建設(shè)意義

按照國(guó)務(wù)院和住建部要求，升級(jí)和拓展現(xiàn)有住房租賃管理平臺(tái)，建設(shè)住房租賃信息服務(wù)和監(jiān)管平臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱新平臺(tái)），對(duì)于住房租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，具有“時(shí)速表、變速箱和發(fā)動(dòng)機(jī)”的作用，主要表現(xiàn)在：

（1）行業(yè)發(fā)展的“時(shí)速表”

實(shí)現(xiàn)對(duì)住房租賃供給、需求、價(jià)格的實(shí)時(shí)監(jiān)控，打造行業(yè)“時(shí)速表”，形成住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

（2）部門合作的“變速箱”

住房租賃產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，需要住建、公安、應(yīng)急管理、財(cái)政、稅務(wù)等部門的協(xié)同推進(jìn)，未來(lái)還會(huì)涉及到交通、教育、醫(yī)療等部門，形成部門間信息共享、協(xié)同推進(jìn)的長(zhǎng)效機(jī)制尤其重要，通過(guò)新平臺(tái)的建設(shè)，能夠加速形成互動(dòng)機(jī)制、提高溝通效率。

（3）行業(yè)扶持的“發(fā)動(dòng)機(jī)”

住房租賃的發(fā)展，還離不開(kāi)財(cái)政、稅收等部門的支持，結(jié)合未來(lái)房地產(chǎn)稅收改革，對(duì)住房租賃實(shí)施有效的金融支持、稅收優(yōu)惠、財(cái)政補(bǔ)貼等政策，有助于行業(yè)的快速發(fā)展，但目前困難在于缺少對(duì)全流程的監(jiān)控，補(bǔ)貼到租客或者企業(yè)端都存在弊端，建立新平臺(tái)，可以通過(guò)規(guī)模企業(yè)稅收優(yōu)惠、定向發(fā)放租金券、金融貼息等多種方法實(shí)施公開(kāi)、公平的金融支持，有助于行業(yè)持續(xù)發(fā)展。

住房租賃管理平臺(tái)的發(fā)展現(xiàn)狀與主要困難

國(guó)務(wù)院文件的三個(gè)關(guān)鍵詞，“監(jiān)管”“服務(wù)”和“部門間信息共享”，監(jiān)管功能主要包括租賃住房、租客和租約的備案、信息監(jiān)控等，包括租賃信息發(fā)布、租約上傳、價(jià)格監(jiān)控等，目前的各城市的租賃管理平臺(tái)基本實(shí)現(xiàn)了這些功能，但在服務(wù)和部門間信息共享方面，還存在較大的提升空間，也導(dǎo)致了平臺(tái)在推廣應(yīng)用時(shí)難度較大，實(shí)施應(yīng)用覆蓋率不高等問(wèn)題。目前各地已經(jīng)開(kāi)展了住房租賃管理平臺(tái)的建設(shè)工作，在建設(shè)模式上，大多數(shù)城市選擇與企業(yè)合作開(kāi)發(fā)，比如杭州與阿里巴巴、北京與京東、深圳與騰訊，全國(guó)有300多個(gè)城市與建設(shè)銀行（通常是建融家園平臺(tái)）簽訂了合作協(xié)議，少數(shù)城市采用自行開(kāi)發(fā)的模式。

建設(shè)住房租賃管理平臺(tái)的主要困難

（1） 監(jiān)管功能較為健全，服務(wù)功能較為欠缺

目前這些平臺(tái)普遍具備了房源信息發(fā)布、租約備案、價(jià)格查詢等功能，但平臺(tái)功能主要集中在信息發(fā)布和租賃交易的環(huán)節(jié)，在租賃總需求、總供給分析、租賃價(jià)格指數(shù)、趨勢(shì)分析等方面功能還有待加強(qiáng)。

（2）部門信息共享機(jī)制和功能不足

目前的平臺(tái)大多數(shù)為獨(dú)立平臺(tái)，并未與長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)形成數(shù)據(jù)接口，也缺少與相關(guān)部門的信息整合，難以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的自動(dòng)采集和實(shí)時(shí)同步，需要租賃雙方簽訂租賃合同后“再來(lái)線上備案一次”，導(dǎo)致系統(tǒng)功能難以發(fā)揮。這一問(wèn)題的解決思路在于加強(qiáng)管理平臺(tái)的“數(shù)據(jù)整合”能力，通過(guò)對(duì)接租賃企業(yè)的運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，提高系統(tǒng)運(yùn)行效率，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)、有效。租賃平臺(tái)還應(yīng)對(duì)接相關(guān)管理部門，比如比照酒店業(yè)進(jìn)行租客數(shù)據(jù)驗(yàn)證、居住證數(shù)據(jù)對(duì)接、租金所得稅抵扣等，以加強(qiáng)平臺(tái)的服務(wù)能力。

（3）平臺(tái)推廣難，使用率低

目前住房租賃管理平臺(tái)在各地使用率較低，往往是政府主管部門、金融機(jī)構(gòu)很積極推廣，租賃企業(yè)很不積極。其本質(zhì)在于該平臺(tái)“管理”屬性過(guò)強(qiáng)而“服務(wù)”屬性較弱。主管部門出于管理的需求，要求企業(yè)上傳房屋信息、租客信息、租約信息和價(jià)格信息，但租賃企業(yè)一方面怕信息泄露，另一方面是出于避稅的想法，從而導(dǎo)致租賃平臺(tái)的使用率較低。其解決思路一方面應(yīng)加緊落實(shí)住房租賃的稅收優(yōu)惠政策，另一方面是將財(cái)政貼息、專項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)等與平臺(tái)的使用相結(jié)合，讓平臺(tái)真正起到實(shí)效。

總之，管理學(xué)箴言“合理的度量是改進(jìn)的前提”，住房租賃服務(wù)于監(jiān)管綜合平臺(tái)，其本質(zhì)是住房租賃產(chǎn)業(yè)資源整合的平臺(tái)、信息互動(dòng)的平臺(tái)、企業(yè)支持的平臺(tái)、租客服務(wù)的平臺(tái)，作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基石，并不是簡(jiǎn)單的技術(shù)平臺(tái)，需要統(tǒng)籌供需、對(duì)接多個(gè)部門的綜合系統(tǒng)，需要城市管理者創(chuàng)新思維，整合各方力量，并運(yùn)用財(cái)政、稅收等綜合手段推進(jìn)應(yīng)用，才有可能建成并廣泛使用，為行業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。尤其是2019年初財(cái)政部住建部發(fā)布《關(guān)于開(kāi)展中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)的通知》(財(cái)綜〔2019〕2號(hào))，將建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)明確作為住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要考核內(nèi)容，可以預(yù)見(jiàn)，高使用率、對(duì)接各個(gè)部門的租賃服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，是行業(yè)發(fā)展、行業(yè)支持、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠和人口管理的抓手，是住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“長(zhǎng)效機(jī)制”。