國企發(fā)力唱主角 北京第二輪集中供地500億收官

中國網(wǎng)地產(chǎn)  2022/06/02

延期一周后，北京第二輪集中供地在六一兒童節(jié)迎來收官。經(jīng)過預(yù)掛牌、線上競價兩輪預(yù)熱后，7宗地塊于線下上演拉鋸戰(zhàn)。

魏各莊仍難逃流拍命運(yùn)

5月31日線上公布結(jié)果中，首次增設(shè)“全齡友好社區(qū)”的豐臺右安門街道亞林西地塊毫無懸念的由華潤置地以74.7億元吞下。

為響應(yīng)今年《政府工作報(bào)告》精神號召，北京市規(guī)劃和自然資源委員會在豐臺右安門街道亞林西地塊、順義薛大人莊地塊、順義新城第19街區(qū)地塊以及昌平北七家平西府地塊中增加“全齡友好社區(qū)”建設(shè)要求。需增建滿足老年人日常需求的經(jīng)營性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施（不低于500平方米不超過1000平方米），需自持且不得改變用途。

有鑒于此，南二環(huán)外、城八區(qū)的地理優(yōu)勢本應(yīng)讓該地塊成為爭相追捧的焦點(diǎn)，卻因配建面積占比近五成導(dǎo)致利潤有限令其變?yōu)楠?dú)角戲。

不過，由此產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)也隨之顯現(xiàn)，原定于6月1日參與線下競拍的昌平北七家鎮(zhèn)平坊地塊，因華潤置地的退出，意外由大悅城+中鐵房地產(chǎn)聯(lián)合體以底價23億元競得。

同樣，以石景山為“準(zhǔn)主場”的中海，聯(lián)合石景山區(qū)國資委旗下的石泰集團(tuán)以26.6億元競得石景山區(qū)衙門口棚戶區(qū)地塊。7.95萬元/平方米的指導(dǎo)價與隔壁由融創(chuàng)+招商+北京城建+石泰集團(tuán)聯(lián)合打造的長安悅璽相比稍有優(yōu)勢。

此外，在豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)魏各莊FT00-0503-L01地塊接連流拍后，即便是經(jīng)歷過預(yù)掛牌的洗禮并有當(dāng)?shù)卮鍖倨髽I(yè)漢誠重德報(bào)名托底，但作為曾備受矚目的青龍湖板塊的近鄰，本輪仍難逃流拍的命運(yùn)。

同樣是經(jīng)過預(yù)掛牌選拔的朝陽孫河鄉(xiāng)前葦溝地塊，最終或因臨近金盞板塊，價差小利潤有限等問題使得其難以與首開+卓越+旭輝的青云上府等項(xiàng)目產(chǎn)生競爭優(yōu)勢無緣賽場。

民企中報(bào)名地塊最多的龍湖，在首日中以24.4億元底價摘得豐臺區(qū)北宮鎮(zhèn)東河沿兩兄弟中的FT00-0202-0011地塊。而另一宗FT00-0202-0003地塊因無人報(bào)價流拍。

小瓦窯趕超太陽宮成黑馬

參與線下競拍的7宗地塊中，太陽宮新區(qū)D區(qū)0210-029地塊是各方議論的焦點(diǎn)。從區(qū)域位置來看，地塊處于北三環(huán)與北四環(huán)之間，與地鐵10號線太陽宮站相鄰，人大附中朝陽分校也在其周邊范圍內(nèi)。

天然的價格優(yōu)勢也是該地塊廣受追捧的主要原因。在競滿政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)預(yù)設(shè)份額10%后，其售價將在指導(dǎo)價13萬/平方米的基礎(chǔ)上打九折至11.7萬/平方米，倒掛周邊二手房的16萬/平方米。

但在競價開拍前，北京住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化采用裝配式建筑的商品房開發(fā)項(xiàng)目預(yù)售許可要求的通知》　(征求意見稿)，為進(jìn)一步優(yōu)化營商環(huán)境，鼓勵裝配式建筑發(fā)展，自通知發(fā)布之日起，采用裝配式建筑的商品房開發(fā)項(xiàng)目辦理預(yù)售許可時不作建設(shè)形象進(jìn)度要求。

受此前該政策的反向影響，勢在必得的綠城等多家房企選擇退出競價與該地塊擦肩而過。

最終，經(jīng)首次搖號后，大悅城+廈門國貿(mào)獲得上限報(bào)價66.815億元?dú)w屬權(quán)，溢價率15%。后經(jīng)競報(bào)10%政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額后轉(zhuǎn)入搖號方式確定競得人為中建玖合。

太陽宮地塊的臨時“降溫”，為小瓦窯地塊添了一把柴。憑借13家競價單位數(shù)量以及地塊自身價格利潤優(yōu)勢，小瓦窯地塊成為了本輪土拍中的黑馬。

最終，經(jīng)首次搖號確認(rèn)招商為26.45億元上限報(bào)價人后，該地塊轉(zhuǎn)入競報(bào)現(xiàn)房銷售面積程序，溢價率15%。經(jīng)二次搖號確認(rèn)后電建+首鋼以26.45億元+30000平方米現(xiàn)房銷售面積競得該地塊。

昌平平西府作為壓軸由華潤+葛洲壩組成的央企聯(lián)合體以44.16億元+1000平方米現(xiàn)房銷售面積競得。而順義薛大人莊地塊因觸及競報(bào)現(xiàn)房銷售面積上限成為了本輪土拍中唯一的懸念。

競價看財(cái)力 拍地靠運(yùn)氣

與以往不同的是，北京此輪土拍在出讓條件以及出讓方式上均進(jìn)行了優(yōu)化。為防止競拍熱度過于激烈，本輪首增2家或2家以上報(bào)價時通過搖號競得地塊歸屬權(quán)，避免因同時舉牌耽誤流程造成不良影響。

此外，當(dāng)現(xiàn)場競報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額時，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定競得人，參與現(xiàn)場搖號的競買人須提交《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書》。如太陽宮地塊，雖減少了因提交高標(biāo)準(zhǔn)方案所造成的時間成本，但也考驗(yàn)房企的運(yùn)氣。

在掛牌流程上采用前期以預(yù)掛牌的方式摸底市場熱度后，將關(guān)注度較高的地塊“轉(zhuǎn)正”并進(jìn)行線上競價。競價結(jié)束后，根據(jù)報(bào)名情況將地塊分為流拍、底價成交、和線下競價產(chǎn)生競得人三種形式。

從本次參拍企業(yè)來看，依舊以國央企為主、民營為輔。其中，北京本土房企的參與熱情依舊高漲，土拍老將首開獨(dú)立報(bào)名10宗地塊，北京建工報(bào)名11宗地塊，民營房企中龍湖、懋源、潤澤以及混改企業(yè)萬科等均有參與。

從土拍結(jié)果來看，流拍和底價成交地塊多位于配套尚不成熟的區(qū)域，亦或是周邊競品項(xiàng)目去化不理想的位置，又或是因?yàn)槔壛松虡I(yè)用地或托幼用地等。房企仍然青睞于短平快且利潤空間足夠的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

同時，由于市場內(nèi)部競拍熱度的進(jìn)一步分化，以及競拍規(guī)則的多項(xiàng)改變，去化表現(xiàn)不佳的板塊或區(qū)域在此次土拍中受到影響，房企競拍意向也會進(jìn)一步減退。即便是在政府讓利情況下，地塊分化現(xiàn)象仍普遍存在。

結(jié)合政策環(huán)境總體來看，近期中央和地方雖政策面利好消息不斷，多個城市也在地價、保證金繳納比例、土地價款繳納等多方面降低了土地出讓門檻。但在疫情影響下，上半年銷售回款進(jìn)度明顯不及預(yù)期，房企現(xiàn)金流仍然吃緊。