深化基礎設施不動產投資信托試點

中國網地產  2022/03/28

投資可以拉動有效需求，還能增加供給，拉動就業，穩定合理預期。基礎設施投資歷來是應對經濟下行壓力的重要選擇。增加基礎設施公募REITs供給，激活存量，創設增量，是穩定基礎設施建設投資的改革創新之舉。

中國證監會官網近日發布消息稱，證監會正在會同相關部委，進一步深入推進基礎設施REITs試點，完善制度機制，拓寬試點范圍，更好發揮公募REITs的功能作用，進一步促進投融資良性循環，助力實體經濟發展。

REITs是不動產投資信托的英文簡寫。在發達經濟體，公募REITs市場是一個龐大的投資市場，能提供長期穩定的收益預期，加上稅收優惠，發達公募REITs市場是機構和個人投資者的重要選擇。經過多年的城鎮化建設和基礎設施投資，我國各地基建領域已經積累了相當可觀的資產。這些資產不僅承載改善民生、提高福祉的公共產品功能，相當部分資產還具備穩定的收益預期。將此類優質資產證券化，既可以提升底層資產的流動性，盤活存量沉沒資金，還能為民眾增加投資選擇。

我國首批基礎設施公募REITs于2021年6月在滬深交易所上市，目前已有11只公募REITs產品上市，市場運行平穩，流動性和價格發現機制總體較好。良好的試點經驗和起步，為深入推進公募REITs市場發展奠定了基礎。為此，證監會和有關部委正研究制定基礎設施REITs擴募規則，并推動保障性租賃住房公募REITs試點項目落地。擴募是已有REITs產品的份額增發，有利于相應主體整合資產，優化投資，促進關聯資產并購，更好形成收益預期；保障性租賃住房REITs項目試點，則是落實中央關于加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉住房制度的新舉措，有利于拓寬保障性租賃住房建設資金來源，更好吸引社會資本參與，既緩解地方公共資金壓力，又為分散民間資金創造投資機會，助力房地產行業平穩健康發展。

在當前國際形勢更趨嚴峻復雜和不確定的情況下，我國經濟發展面臨需求收縮、供給沖擊、預期轉弱三重壓力，穩投資是緩解三重壓力的重要手段。投資可以拉動有效需求，還能增加供給，拉動就業，穩定合理預期。基礎設施投資歷來是應對經濟下行壓力的重要選擇，但要看到不少地方財政收支處于緊平衡狀態。此時，深化投融資體制改革，吸引分散的、規模可觀的社會資金投資穩定可期的基礎設施優質資產，是一個重要的可行之選。增加基礎設施公募REITs供給，激活存量，創設增量，正是穩定基礎設施建設投資的改革創新之舉。

推進公募REITs深入發展，還需注意以下幾點。一是目前上市交易的公募基礎設施REITs產品周期較長，且采取封閉式運作模式，這源于基礎設施投資周期長，也有利于二級市場價值發現。設計開放式、可交易的公募REITs產品，將更好激發和滿足市場需求。二是公募REITs產品有側重抵押貸款的，有側重收費權益的，有側重股權分紅的，還有側重關聯資產規模效益或宣傳效應的，相應的權益公示及配套制度以及上位的信托法、基金法，應予以完備。三是由于基礎設施和保障性租賃住房的公共屬性，相應的企業所得稅、印花稅、傭金優惠減免和交易機制，應有所創新。四是為進行風險防控，公募REITs資金應限制某些無限責任或帶杠桿的風險主體。五是底層資產經營治理結構需科學規范，信息披露需及時有效。當然，當前重點發展的是公共基礎設施以及保障性租賃住房公募REITs產品，不包含商品房以及商業地產等調控項目。