最近幾天樓市中最受關(guān)注的新聞，莫過于“多地集中上調(diào)房貸利率”。

據(jù)消息稱，目前首套房貸利率上浮已是普遍現(xiàn)象，除廈門仍執(zhí)行基準(zhǔn)利率之外，其余重點(diǎn)二線城市均有不同比例的上浮，超7成城市上浮比例都在10%-20%區(qū)間。

其中樓市大戶杭州多家銀行執(zhí)行首套基準(zhǔn)上調(diào)8%～10%，南京、青島、合肥、武漢、無錫等城市普遍上浮20%，乃至30%。與此同時(shí)，部分銀行階段性停貸，如合肥光大和民生銀行現(xiàn)已暫停房貸業(yè)務(wù)。

如果說首套上浮8-10%，買房人覺得不疼不癢，現(xiàn)在上浮15%出現(xiàn)了，這會(huì)是一個(gè)全面上調(diào)的信號(hào)嗎？

以100萬貸款30年來計(jì)算，上浮15%比上浮5%，總利息要多出11萬元！

建設(shè)銀行首套房利率上浮20%，中國銀行首套房利率上浮15%，光大銀行放款速度最快！

近半個(gè)月，南京、蘇州、合肥、成都、杭州等全國多個(gè)城市，房貸利率均有不同程度的上調(diào)，且部分銀行出現(xiàn)額度緊張、放款周期變長(zhǎng)的情況。

太原買房人十分關(guān)心，太原房貸利率是否上調(diào)，今天我致電14家銀行，調(diào)查到情況匯總?cè)缦拢?

（數(shù)據(jù)來源于各銀行工作人員，僅供參考。各行銀行利率可能隨時(shí)調(diào)整，請(qǐng)以實(shí)際為準(zhǔn)。）

今天最勁爆的消息，非建設(shè)銀行莫屬，普通開發(fā)商房源首套房利率上浮20%，品牌開發(fā)商房源首套房利率上浮10%，放款速度根據(jù)樓盤自身情況決定。

中國銀行首套房利率上浮15%，二套房房利率上浮20%，放款速度根據(jù)樓盤自身情況決定。

光大銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、工商銀行、交通銀行、中國郵政這幾家銀行，也紛紛上調(diào)到基準(zhǔn)上浮10%。

交通銀行的工作人員表示，目前受貸款額度影響，已經(jīng)暫時(shí)停止受理房貸貸款業(yè)務(wù)。

光大銀行目前只辦理二手房貸款業(yè)務(wù)，放款時(shí)間最快，僅為2個(gè)工作日左右。

房貸市場(chǎng)依舊總體平穩(wěn)，但上調(diào)趨勢(shì)已經(jīng)比較明顯。房貸市場(chǎng)進(jìn)入下半年，銀行額度問題將變得越加明顯，房貸政策收緊是正常現(xiàn)象。

各大銀行為什么要在現(xiàn)階段上調(diào)房貸利率？

防風(fēng)險(xiǎn)

其實(shí)按照正常情況來講，小陽春之后，再加上大牛市透支的購房需求，從7月之后，即使不上調(diào)房貸利率，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)也難再有起色。

此時(shí)多城上調(diào)房貸利率，完全是加速冷凍市場(chǎng)的做法。那么只能說，當(dāng)下居民杠桿率高起，已經(jīng)觸及警戒線，市場(chǎng)再也無法承受新一輪暴擊，于是提前打開了保護(hù)傘。

對(duì)沖“搶人大戰(zhàn)”

昨天有一個(gè)網(wǎng)友問我：“房貸利率上調(diào)，說是為了遏制炒房投機(jī)，但為什么會(huì)上調(diào)首套房貸利率？這不是誤傷剛需嗎？”

但站在更高角度去觀察，房貸利率上調(diào)主要是為了遏制需求。目前大部分城市為了加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，搶人大戰(zhàn)熱火朝天。例如武漢，近期推出了2000萬人口的目標(biāo)，從一開始的搶大學(xué)生，到現(xiàn)在只要滿足45歲以下就可以落戶武漢，可謂之寬松。

不出意外，0門檻落戶將會(huì)成為大多數(shù)城市的趨勢(shì)。而新落戶人口來新的購房需求，也會(huì)助推房?jī)r(jià)火焰。從這個(gè)層面上講，搶人大戰(zhàn)就是在拉動(dòng)剛需“撐”房?jī)r(jià)。所以，上調(diào)首套房貸利率對(duì)沖新入人口的剛性需求，也是常理之事。

但對(duì)于剛落戶，房貸利率就上調(diào)的剛需族來說，真的很受傷。

換空間

今年我們主要做的事情就是減稅降費(fèi)，削弱房地產(chǎn)的作用，讓資金流入制造業(yè)，讓其成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力。然而現(xiàn)實(shí)是，制造業(yè)企業(yè)的貸款比例并不高，資金還在樓市繼續(xù)打轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)杠桿率遲遲未降。

所以前幾天，銀保監(jiān)會(huì)下發(fā)了一條重磅通知：“決定對(duì)32個(gè)城市開展銀行房地產(chǎn)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查工作，重罰讓資金違規(guī)流入樓市的金融機(jī)構(gòu)。”

截止日前，銀保監(jiān)系統(tǒng)對(duì)銀行開出的數(shù)千張罰單中，涉及違規(guī)輸血房地產(chǎn)的罰單較去年同期增長(zhǎng)近四成，處罰金額累計(jì)達(dá)千萬級(jí)別。其中，百萬級(jí)罰單涉及國有銀行、外資銀行、股份制銀行、地方銀行及農(nóng)信社等各類機(jī)構(gòu)，中信銀行因違規(guī)輸血房地產(chǎn)，更是被罰了2000多萬。

這種針對(duì)房地產(chǎn)違規(guī)融資的高強(qiáng)度打擊行動(dòng)，前所未有。也證明了當(dāng)下制造業(yè)發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)的重大意義，那么配合著縮緊購房者貸款，提升房貸利率也在常理之中。

房貸利率上調(diào)，對(duì)購房者有什么切實(shí)影響呢？

在接下來的時(shí)間段，由于房貸利率上調(diào)，購房成本增加，市場(chǎng)成交量大概率會(huì)下滑。

而對(duì)于房企來說，又到了階段性艱難時(shí)期。

一來面臨資金無法回籠，利潤(rùn)下滑的難題。根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，TOP100地產(chǎn)商的1-7月單月銷售額環(huán)比下降29%，碧桂園、中國恒大和萬科集團(tuán)的7月份單月銷售額環(huán)比下降23%。連碧萬恒三大房地產(chǎn)巨頭都如此艱難，何況那些中小型房企。

二來面對(duì)融資渠道縮減的尷尬局面。尤其是融資渠道，本來之前限制信托對(duì)房地產(chǎn)的輸血，已經(jīng)讓一部分房企處于水深火熱之中，現(xiàn)在又嚴(yán)懲銀行給房地產(chǎn)違規(guī)貸款。可見未來，資金鏈緊繃的房企會(huì)成批倒下。

對(duì)于他們，求生的唯一希望就是，「以價(jià)換量」。

不出意外，進(jìn)入10月，打折盤會(huì)大批量入市，新房打折降價(jià)，會(huì)影響二手房市場(chǎng)情緒，促使二手房房?jī)r(jià)下行。那時(shí)候，地方禁止開發(fā)商降價(jià)的新聞也會(huì)頻登樓市頭條。這都是可見之事。

（圖為2014-2015年某城市打折降價(jià)盤數(shù)量走勢(shì)圖）

當(dāng)然，這種行情的市場(chǎng)對(duì)于購房者來說，操作難度是相當(dāng)大的。

房貸利率上調(diào)無疑增加了購房成本，而打折盤入市又在一定程度上減少了購房成本，這時(shí)候就要去權(quán)衡得失了。

如果打折空間非常大，例如有開發(fā)商完全是為了回籠資金，迫不得已8折拋售新盤，和周邊二手房有利差空間，而且地段不錯(cuò)，抗跌性強(qiáng)，一下子省了幾十萬，這無疑就是撿漏的好時(shí)機(jī)。

除此之外，大家就不用著急了，接下來是買方市場(chǎng)，購房者有充足的議價(jià)空間，如果要買房一定要將房貸利率提高的成本收回來。

因?yàn)榘凑漳壳暗氖袌?chǎng)行情來講，房貸利率沒有繼續(xù)上調(diào)的動(dòng)力，因?yàn)榈胤揭膊幌Ｍ麡鞘幸幌伦尤攵绻麡鞘刑^冷清，房貸利率就必須下調(diào)，這都是之前走過的戲碼。

所以，有購房打算的朋友，可以適當(dāng)再觀望觀望。進(jìn)入年底，開發(fā)商為了完成年度任務(wù)，也有可能有相應(yīng)的優(yōu)惠活動(dòng)推出，所以，如果抓到最合適的購房時(shí)機(jī)才是當(dāng)下買房之重點(diǎn)！

Q：前幾天剛買的房，如果房貸利率上浮，是否意味著自己的月供也要增加了？

A：一般來說，銀行對(duì)房貸會(huì)有兩種方式。一是固定利率，就是說好了5%的利率，雷打不動(dòng)，無論基準(zhǔn)利率，銀行貸款利率怎么調(diào)整都不會(huì)變化。另一種就是浮動(dòng)利率，其中利率會(huì)隨著央行基準(zhǔn)利率而變化，是現(xiàn)在比較普遍的還款方式。

可以確定的是，銀行上調(diào)房貸利率對(duì)之前買了房的人是沒有任何影響的。但央行上調(diào)了基準(zhǔn)利率，那就不一樣了，上調(diào)基準(zhǔn)，意味著還款額度隨之增加。

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