2018年太原房地產(chǎn)市場(chǎng)處于高位，但基本結(jié)束快速增長(zhǎng)勢(shì)頭；

2019年還未開(kāi)始，便以被預(yù)測(cè)為“平穩(wěn)”……

真的如此嗎？

一、太原2018樓市現(xiàn)狀

2018年年末臨近，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)逐漸明朗，一線(xiàn)城市以及熱點(diǎn)二線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。三四線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)雖然讓處于漲勢(shì)，但是上漲動(dòng)力明顯不足。

以太原為例——

10月新房房?jī)r(jià)均價(jià)為：13165元/㎡，環(huán)比下跌1.92%，這也是一年多以來(lái)太原房?jī)r(jià)首次下跌；

11月太原均價(jià)13158元/㎡，環(huán)比下降0.6，連續(xù)下降第二個(gè)月；

12月太原均價(jià)13258元/㎡，房?jī)r(jià)不再下跌，環(huán)比上浮1.01%……

2018樓市上半年經(jīng)歷了漲幅過(guò)快，房?jī)r(jià)過(guò)高，再到被約談緊急限購(gòu)的過(guò)程，再到下半年的價(jià)格平穩(wěn)，可謂是跌宕起伏的一年。

上半年房?jī)r(jià)上漲速度快，主要有以下幾個(gè)原因：

貨幣化城改效果明顯

貨幣化城改后，買(mǎi)房收房租成為大部分人的選擇，于是全款買(mǎi)房瞬間沖擊了周邊的樓盤(pán)，帶動(dòng)全市房?jī)r(jià)上漲。

土地供應(yīng)量不足，取證慢

2018年全年共有32個(gè)地塊公開(kāi)拍賣(mài)，其中21宗土地成功賣(mài)出。賣(mài)地面積約1259719.26㎡；而截止到7月，僅有三宗地塊成交，面積約為67174.2㎡，僅為全年成交面積的5.3%。剩余94.7%全部為8月后成交。

住宅市場(chǎng)供求量不足

根據(jù)朗潤(rùn)智業(yè)的統(tǒng)計(jì)，2018年上半年供求量同比2017年持平，均價(jià)同比上漲27%。

住宅市場(chǎng)2014-2017年上半年供求量持續(xù)上升，2018年上半年市場(chǎng)累計(jì)供應(yīng)339.74萬(wàn)單，累計(jì)成交375.58萬(wàn)，與2017年同期持平，成交均價(jià)11,993元/㎡，均價(jià)上漲幅度較大。

2017年-2018年上半年市場(chǎng)除個(gè)別月份外，供求比均小于1，市場(chǎng)供不應(yīng)求狀況明顯，供應(yīng)相對(duì)緊缺，市場(chǎng)以去化舊有賬存為主。

并且，從2018上半年的銷(xiāo)售面積來(lái)看，小面積稀缺，剛需群體購(gòu)房受限。

2018樓市下半年樓市限購(gòu)效果明顯，限制了一部分需求，同時(shí)有新房入市，房?jī)r(jià)漲幅放緩。

外地客戶(hù)置業(yè)比例收窄

本次限購(gòu)與外地客戶(hù)的影響較大，太原樓市中，外地剛需及改善客戶(hù)比例較大，剛需項(xiàng)目的非本市客戶(hù)占比高達(dá)80%，高端項(xiàng)目外地客戶(hù)也高達(dá)30%，限購(gòu)實(shí)施后外地客戶(hù)減少。

限貸提高改善類(lèi)客戶(hù)的資金成本

太原目前處于改善主導(dǎo)型市場(chǎng)，2017年改善類(lèi)占比58%，主力總價(jià)段在100-150萬(wàn)元，2018主力總價(jià)提高到130-200萬(wàn)元，限貸提升改善客戶(hù)的首付成本及貸款成本。

二、2019年太原樓市預(yù)測(cè)

總體來(lái)說(shuō)，2018年是太原樓市大跨步發(fā)展的一年，不論是開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐數(shù)量還是樓市的成長(zhǎng)空間，都有很大的提升。在2018年末，我們可以通過(guò)一些現(xiàn)象來(lái)預(yù)測(cè)2019年樓市走勢(shì)，判斷2019樓市的銷(xiāo)售情況。

土地市場(chǎng)回歸理性

2018年，在樓市調(diào)控政策收緊的大背景下，土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)出“降溫”態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)2019年，房企拿地將保持謹(jǐn)慎的態(tài)度，土地市場(chǎng)回歸理性。

限購(gòu)政策對(duì)部分購(gòu)房者“松綁”

2018年7月限購(gòu)正式執(zhí)行，到2019年1月就滿(mǎn)半年的時(shí)間，屆時(shí)，會(huì)有一部分因限購(gòu)影響買(mǎi)房的購(gòu)房者，尤其是剛需群體，在社保證明及收入證明方面會(huì)滿(mǎn)足條件，限購(gòu)對(duì)他們開(kāi)始“松動(dòng)”。屆時(shí)，樓市將會(huì)出現(xiàn)新的購(gòu)房群體。

人才落戶(hù)政策也會(huì)間接增大需求

太原出臺(tái)了相關(guān)“人才落戶(hù)政策”，人才引進(jìn)力度空前。同時(shí)，太原作為山西省省會(huì)城市，對(duì)于周邊縣市人口有極大的吸引力，熱口的大規(guī)模聚集必然引起房?jī)r(jià)的上漲。

二青會(huì)的舉辦，是城市房?jī)r(jià)上漲的機(jī)會(huì)

2019年太原承辦青運(yùn)會(huì)，作為主要比賽區(qū)域，一定會(huì)獲得大量的關(guān)注度，周邊的房?jī)r(jià)也會(huì)順勢(shì)上漲，屆時(shí)將會(huì)帶動(dòng)其他區(qū)域版塊價(jià)格上漲。

地鐵規(guī)劃建設(shè)，提升城市發(fā)展程度的同時(shí)拉動(dòng)購(gòu)房需求

地鐵一響，黃金萬(wàn)兩，2號(hào)線(xiàn)預(yù)計(jì)2020年開(kāi)通，3號(hào)線(xiàn)已在勘探，1號(hào)線(xiàn)預(yù)計(jì)2019年開(kāi)工，未來(lái)太原地鐵全面建成，整體房?jī)r(jià)必然大漲。

庫(kù)存儲(chǔ)備量增加

從下圖可以看出，2019年預(yù)計(jì)有近40個(gè)項(xiàng)目入市，未來(lái)太原樓市的庫(kù)存量會(huì)大增，對(duì)于購(gòu)房市場(chǎng)是大的觸動(dòng)。

總體來(lái)講，2019年對(duì)太原樓市來(lái)說(shuō)，將是充滿(mǎn)活力的一年，供求同時(shí)增長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房者都是機(jī)會(huì)。

還是那句話(huà)，房?jī)r(jià)不會(huì)漲太多，但絕不會(huì)下降，所以要買(mǎi)房，請(qǐng)盡早，不要妄想觸底。