舊改進(jìn)行時(shí)，老破小的春天來(lái)了？對(duì)太原房?jī)r(jià)影響幾何?| 給利姐問(wèn)答 NO.64

山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)  2020/06/29

2020年政府工作報(bào)告明確了3.9萬(wàn)個(gè)老舊小區(qū)的改造目標(biāo)，涉及到的居民有近700萬(wàn)戶。跟2019年相比，今年舊改的目標(biāo)增加了一倍。

后疫情時(shí)代，如何拉動(dòng)內(nèi)需成為了繞不開(kāi)的話題，而老舊小區(qū)改造作為一項(xiàng)民生工程，已經(jīng)成為今后城市化建設(shè)的重要組成部分，其重要性不言而喻。

舊改正在緊鑼密鼓地進(jìn)行中，曾經(jīng)改變了三四線城市格局的棚改已如潮水般褪去，而接過(guò)接力棒的“舊改”，又會(huì)給樓市帶來(lái)怎樣的影響呢？位于市中心的老破小，能迎來(lái)春天嗎？

太原舊改如火如荼

目前，太原市2000年以前建成的小區(qū)約有3600個(gè)，總戶數(shù)約65.5萬(wàn)戶。近年來(lái)，太原市結(jié)合舊城改造、建筑節(jié)能改造、文明城市創(chuàng)建等工作，逐步推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作，目前已完成單項(xiàng)改造或部分改造老舊小區(qū)2000余個(gè)，戶數(shù)約36.7萬(wàn)戶。

目前，太原的老舊小區(qū)改造工作已全面鋪開(kāi)，據(jù)悉太原老舊小區(qū)改造主要涉及四個(gè)方面：

一是基礎(chǔ)設(shè)施更新改造，包括小區(qū)內(nèi)道路、供排水、供電、供氣、供熱、通信、安防、消防、綠化、照明、圍墻等設(shè)施更新改造；

二是服務(wù)設(shè)施建設(shè)改造，包括小區(qū)內(nèi)配套養(yǎng)老撫幼、無(wú)障礙設(shè)施、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、便民市場(chǎng)、物業(yè)管理等服務(wù)設(shè)施建設(shè)改造；

三是品質(zhì)提升設(shè)施改造，包括小區(qū)內(nèi)房屋公共區(qū)域修繕、建筑節(jié)能改造、屋頂美化、補(bǔ)建停車位和充電樁、配置體育健身設(shè)施，有條件的居住建筑加裝電梯等；

四是小區(qū)周邊基礎(chǔ)設(shè)施改造提升，與小區(qū)直接相關(guān)的城市道路和公共交通、通信、供電、供排水、供氣、供熱、停車庫(kù)（場(chǎng)）、污水與垃圾處理等基礎(chǔ)設(shè)施改造提升。

改造內(nèi)容順應(yīng)老百姓的需求，提升老百姓生活幸福指數(shù)。

舊改對(duì)房?jī)r(jià)的影響？

老舊小區(qū)改造變相來(lái)說(shuō)也是舊城區(qū)改造，主要影響的是基建板塊，前幾年三四線城市的魔幻房?jī)r(jià)不會(huì)再次出現(xiàn)。

舊改，舊改，改來(lái)改去也只是給原有存量的房子做做手術(shù)，舊貌換新顏，并不會(huì)造成新的購(gòu)房需求。反正舊房子翻新了，周邊的硬件環(huán)境也有所提升，不是忍無(wú)可忍的情況下還能再住個(gè)幾年，有一部分人就會(huì)暫時(shí)打消購(gòu)房的念頭，市場(chǎng)上潛在購(gòu)房需求客戶反而減少，這么來(lái)說(shuō)是在利空房?jī)r(jià)。

盡管如此，舊改對(duì)周邊新房、二手房仍會(huì)有少許影響，對(duì)購(gòu)房群體而言，多了一些選擇，可以起到平衡房?jī)r(jià)的作用，而在一線城市長(zhǎng)期人流涌入的情況下，老破小具有地段優(yōu)勢(shì)，配套成熟，如今硬件環(huán)境再升級(jí)，房?jī)r(jià)和租金很可能都將上漲，抗跌性也會(huì)增強(qiáng)。

舊改破碎了拆遷夢(mèng)？

從目前的情況來(lái)看，舊改之后的老破小拆遷的希望越來(lái)越小了，因?yàn)榉績(jī)r(jià)越來(lái)越貴，開(kāi)發(fā)商們想拆掉市中心的老破小也越來(lái)越難了。

現(xiàn)在的“舊改”標(biāo)準(zhǔn)，基本都是留改拆，以留為主，強(qiáng)調(diào)的是就地改造，改造時(shí)間通常不會(huì)太長(zhǎng)，動(dòng)靜也不會(huì)太大，無(wú)非是在保留建筑整體結(jié)構(gòu)的同時(shí)，對(duì)房屋外墻、上下水以及水電燃?xì)獾然A(chǔ)設(shè)施進(jìn)行維護(hù)。

據(jù)了解，老舊小區(qū)改造內(nèi)容目前初步分為3大類：

一是保基本的配套設(shè)施。比如與居民生活直接相關(guān)的水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施維修完善，以及加裝電梯、垃圾分類設(shè)施配套等。

二是在保基本的基礎(chǔ)上，鼓勵(lì)有條件的地區(qū)在改造中建設(shè)公共活動(dòng)場(chǎng)地，配建停車場(chǎng)、活動(dòng)室、物業(yè)用房等。

三是進(jìn)一步完善社區(qū)的養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、便利店等設(shè)施及公共服務(wù)。

說(shuō)白了，就是在原先老房子的基礎(chǔ)上動(dòng)刀子，縫縫補(bǔ)補(bǔ)又三年。

結(jié)語(yǔ)

從現(xiàn)今這個(gè)規(guī)劃線路來(lái)看，幾乎可以預(yù)見(jiàn)老破小的未來(lái)，短期上揚(yáng)，長(zhǎng)期乏力。跟現(xiàn)在相比，提升的只是生活的便捷程度。

當(dāng)然，舊改的目的本身也不是為了房?jī)r(jià)上漲。

雖說(shuō)現(xiàn)在老破小還有一定的升值空間，但樓齡擺在那里，銀行在放貸上也趨于謹(jǐn)慎，種種外因注定了老破小的競(jìng)爭(zhēng)力是比不上次新房的。而次新房也會(huì)逐漸老去，成為下一波的“老破小“，歷史總是在輪回的。

縱觀世界絕大多數(shù)城市的發(fā)展歷史，我們可以發(fā)現(xiàn)一條非常清晰的脈絡(luò)，那就是絕大多數(shù)城市發(fā)展到了后期，原先的“中心區(qū)”會(huì)逐漸被新區(qū)取代，而中心地帶逐步淪為平庸。究其原因，與其地價(jià)的高漲不無(wú)關(guān)系，而資本逐利，總是偏向更便宜的地段。

城市的經(jīng)濟(jì)重心，也就在這逐利中逐步發(fā)生了轉(zhuǎn)移。